La propriété foncière se divise en trois catégories au Sénégal :
- Le titre foncier individuel qui confère l’entière propriété inaliénable d’un bien foncier dont la transaction et la mutation doivent se faire obligatoirement devant un notaire. Ces dernières sont soumises à des taxes et droits de mutation allant jusqu’à 18% du prix de cession ;
- Le titre foncier d’État sur un bien foncier de l’État sénégalais, donne la possibilité́ de devenir locataire par bail emphytéotique (de 50 à 99 ans) et peut être converti après construction, en titre individuel. Il est recommandé́ de faire l’acquisition devant un notaire bien que cela ne soit pas obligatoire ;
- Le titre non inventorié, représentatif des biens fonciers attribués aux communautés rurales qui sont des terres agricoles au départ, régies par les préfectures ou sous- préfectures. Elles ne peuvent théoriquement pas être cédées à des tiers, sauf si la mise en valeur est constatée (construction d’un mur de clôture ou d’un bâtiment).
Les frais de notaires sont considérés comme obligatoires lors de transactions immobilières. Leurs taux sont dégressifs par rapport aux prix de vente du terrain. Les frais de conservation foncière au Sénégal s’élèvent à 1% du prix de vente du terrain. Quant aux droits d’enregistrement, ils sont perçus lors de l’enregistrement d’un acte ou d’un écrit. Ils représentent 15% du prix de vente que le notaire doit reverser aux impôts et domaines.
| Prix de vente | Frais de notaires |
| 1 à 20 millions | 4,5% |
| 21 à 80 millions | 3% |
| 81 à 300 millions | 1,5% |
Le barème de référence pour la valeur du prix au m2 de terrain nu est fixée par décret pour chaque zone du territoire national (Décret n° 2010-400 du 23 mars 2010). Dans la région de Dakar les tarifs varient entre 300 000 FCFA le m2 (en bordure de Corniche) et 5000 FCFA le m2 (Mérina de Rufisque).
Il faut noter que les transactions commerciales réelles sortent fréquemment de ce barème en allant parfois jusqu’à 900 000 le m2 dans des quartiers comme les Almadies.
Les promoteurs immobiliers
Les promoteurs immobiliers sont des entreprises ayant comme principale activité la production et la vente de logements ainsi que la commercialisation d’espaces d’habitation viabilisés. Au total, une cinquantaine de promoteurs immobiliers (privés et publics) opèrent sur la région de Dakar.
Les entreprises publiques ont été créées pour mettre en œuvre la politique d’habitat en matière de production de logements et de terrains viabilisés. Il s’agit notamment de la SICAP, de la SNHLM et de la SCAT-URBAM.
Concernant les entreprises privées, on peut citer : AD INVEST, SENEGINDIA SARL, SIPRES, TEYLIOM PROPERTIES ou encore SERTEM IMMO.
Sur la période 2010 – 2018 la cinquantaine de programmes de construction menée a permis la production de quelques 10 000 unités de logements sur la région de Dakar. Pikine et Guédiawaye concentrent l’essentiel de ces programmes avec respectivement 46,9% et 27,3% des constructions.
Ces programmes ont respectivement privilégié les maisons basses (42,3%), les appartements et studios (39,5%) et les maisons à étage R+1 (18,2%). Les programmes développés par les promoteurs immobiliers sont, en grande partie, concentrés dans des lieux d’habitation de haut standing (48,3%) et de bas standing (37,7%).
En 2018, la zone urbaine de la région de Dakar comptait environ 400 000 logements essentiellement concentrés dans les départements de Dakar (51,1%) et Pikine (32,4%). Les départements de Guédiawaye et Rufisque regroupaient respectivement 9,9% et 6,5% des logements. Ces logements se situent à 52,3% dans le bas standing, 41,8% dans le moyen standing et seulement 5,9% dans le haut standing.
L’investissement immobilier
Au Sénégal, l’acquisition de propriétés se fait par achat (incluant les location-vente), héritage, auto-construction ou don. Dans la région de Dakar, la plupart des propriétaires (42,8%) ont hérité́ de leur logement, tandis que 32,4% l’ont construit, 20,9% l’ont acheté́ clef en main et 3,9% l’ont reçu en donation.
L’acquisition des logements par héritage est plus répandue dans le département de Dakar qui concentre la vieille ville datant de la période coloniale (le Plateau, sa périphérie et la Medina). A Pikine, ville relativement récente, la majorité des logements ont été construits par leurs propriétaires. Quant aux particuliers devenus propriétaires en achetant un logement, ils sont essentiellement concentrés dans les départements de Dakar qui reste le plus grand centre d’affaires, puis Pikine qui est la deuxième commune de la région de Dakar et, dans une moindre mesure, à Guédiawaye.
La question des loyers
En 2018, la part du loyer dans le revenu des ménages locataires s’est élevée à 25% en moyenne dans la région de Dakar. Autrement dit, les ménages locataires de Dakar ont dépensé près du quart de leur revenu pour couvrir les charges de location. Pour un peu plus d’un ménage sur trois, le loyer supporté est compris entre 10% et 20% du revenu.
Environ 27% des ménages ont des loyers compris entre 20% et 35% de leurs revenus. Seulement 15,4% consacrent moins du dixième de leurs revenus au paiement du loyer. Il s’agit généralement de ménages dont les revenus mensuels atteignent au moins 220 000 FCFA. En revanche, les ménages dont le revenu est inférieur à 80 000 FCFA/mois sont ceux qui sont les plus concernés par les loyers avoisinant la moitié de leur budget (46,7%).
Conçu pour limiter l’envolée des prix qui plombe le budget des classes moyennes sénégalaises, le nouveau texte de loi sur l’encadrement des loyers impose une diminution de 15 % des mensualités de moins de 300 000 francs CFA. Une baisse fixée à 10 % pour celles inférieures à 500 000 francs CFA et à 5 % au-delà. Des coupes bienvenues, mais insuffisantes au regard de l’explosion des dernières années, notamment dans la capitale. Entre 1994 et 2014, les loyers ont augmenté de 256 % dans la région de Dakar, d’après les données gouvernementales les plus récentes. Au cours des dix dernières années, ils auraient encore été multipliés par trois ou quatre, selon Elimane Sall, président de l’Association de défense des locataires du Sénégal (ADLS). Les frais dévolus au logement représentent en moyenne 37 % du budget des ménages.
En 2014, une loi avait tenté de réguler les prix en imposant une baisse de 4 à 29 % en fonction du montant du loyer et en fixant les prix selon la taille, l’emplacement ou la vétusté du logement. Mais dans la pratique, elle avait été peu appliquée.
« Cette fois-ci, les autorités ont anticipé les problèmes de manque de suivi et de contrôle sur le terrain pour que le décret soit davantage appliqué », se réjouit M. Sall. Une Commission nationale de régulation des loyers (Conarel) a été mise en place et un numéro vert a été créé pour répondre aux questions des locataires comme des bailleurs. Depuis le 1er mars, plus de 3 000 appels ont été reçus, dont 75 % pour des demandes de renseignements et 25 % pour des incompréhensions ou contentieux.
